Dokumentér alt, alltid!

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av fast eiendom. Hovedregelen i loven er at en bolig skal være i tråd med dokumentasjonen når nye beboere flytter inn. Sagt med andre ord: Har du ikke papirene i orden, kan det fort bli dyrt for boligselger. Og kjøper har lite å klage på dersom feil er dokumentert.

– Avhendingsloven er en omfattende lov. Både selgere og kjøpere må sette seg godt inn i reglene, sier Kai Sartori.

Kai har jobbet som takstingeniør i over åtte år og har også lang erfaring som tømrermester. Som takstingeniør er det hans oppgave å utarbeide en tilstandsrapport av boliger, leiligheter og hytter. Tilstandsrapporten følger en egen forskrift, NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som er en norsk standard som definerer minimumskravet til hva en rapport skal omfatte for at kjøper og selger skal ha et bedre beslutningsgrunnlag i forbindelse med omsetning av bolig.

Avhendingsloven stiller blant annet krav til at tilstandsrapporten skal være tydelig, slik at kjøpere uten teknisk fagkunnskap enkelt skal forstå hva som står i rapporten. I tillegg er takstingeniør pålagt å gjennomføre fukttest av våtrom, og det skal legges ved et kostnadsestimat på hvor mye reparasjoner av feil vil komme på.

Boligselger må dessuten fylle ut en egenerklæring. Dersom selger unnlater eller glemmer å fortelle om mangler eller feil, er det selger som kan måtte dekke eventuelle utbedringer i etterkant. Takstingeniør Kai råder derfor boligselger til å rapportere om alt for å unngå konflikter etter salget.

– Selv skader eller feil som du har rettet opp bør du føre opp i egenerklæringen. Har du hatt skadedyr som du fikk fjernet, fortell om det. Har du gjort oppussing selv, skriv det ned. Og ta gjerne bilder som viser hva du har gjort, oppfordrer Kai.

Og tenker du på å kjøpe bolig har takstingeniøren et tydelig råd.

– Les alt, nøye.

Ikke lenger solgt som den er

Tidligere var det vanlig at en bolig ble solgt «som den er». Det er det nå slutt på. Dagens versjon av avhendingsloven, som tredde i kraft 1. januar i fjor, sier tydelig at å selge bolig «som den er» ikke lenger er tillatt. Og selv om det hviler et stort ansvar på boligselger for å dokumentere, er det ikke fritt fram for at kjøperen vinner med en klage. Dersom kjøper oppdager feil eller mangler ved boligen i etterkant og dette er gjort rede for i salgsdokumentasjonen, er det vanskelig å vinne igjennom med klagen.

– Hva som kvalifiseres som en mangel avhenger av flere faktorer. Dette handler ofte om kjøperens forventninger til boligen. Dersom kjøper finner noe negativt som man kan finne i boliger av samme type, alder og tilstand, vil ikke dette automatisk anses som en mangel. Jo eldre boligen er, jo flere feil må man regne med å finne, forteller Kai.

Skriv det ned

Svein Paulsen jobber som prosjektansvarlig hos De Lilla. Han mener at den nye avhendingsloven har vært positivt for både selgere og kjøpere.

– Å selge bolig som den er var en kilde til konflikt. At det har kommet krav om dokumentasjon kan forhåpentligvis bidra til at flere ikke velger enkle løsninger og useriøse håndverkere, og samtidig at en bolig kan overdras med mangler så lenge selger opplyser om det, sier Svein.

De Lilla bruker mer tid i dag på dokumentasjon enn tidligere, som følge av at avhendingsloven stiller strenge krav til grundig dokumentasjon. Ikke alle boligeiere har nødvendig kunnskap om tilstanden til egen bolig.

Svein har et råd til alle boligeiere.

– Dokumentér alt, alltid! Uansett om det er en stor eller liten oppgradering, få det dokumentert. Har du fått satt opp en lettvegger, få det dokumentert. Har du malt stua selv, skriv ned datoen og ikke minst hvilken maling du brukte. Har du hatt mus i kjelleren som du fikk fjernet, skriv det ned. Og er du i tvil om du har nødvendig dokumentasjon, er det bare å ta kontakt. Vi hjelper deg, avslutter han.

Verdt å vite om dokumentasjon:

• Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukt eiendom, som hus, leiligheter, hytter og tomter
• Når du selger, skal boligen være i tråd med dokumentasjon
• Den viktigste dokumentasjonen er tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (som regel en takstmann) og egenerklæring fra boligselger
• Kjøper kan klage på feil eller mangler som ikke er dokumentert
• NB! Avhendingsloven gjelder ikke for nye boliger